Od dłuższego czasu w różnego rodzaju mediach można natknąć się na debatę dotyczącą polskiego rynku nieruchomości. Zasadniczy spór dotyczy kształtowania się cen mieszkań w ciągu najbliższych lat. Temat jest ważki. Własne „M” wpisuje się bowiem w zakres podstawowych potrzeb obywateli. Argumenty przemawiające za spowolnieniem wzrostu wartości nieruchomości w Polsce, lub nawet jej obniżce, koją nerwy tych osób, które przymierzają się do zakupu własnego „kąta”. Z kolei wypowiedzi ekspertów wieszczące dalszy wzrost cen mieszkań dają niewątpliwą satysfakcję ich szczęśliwym posiadaczom.
Co przemawia za korektą na rynku nieruchomości w Polsce w perspektywie 2-4 lat? Pierwszą grupę stanowią czynniki wpływające na wzrost podaży mieszkań w naszym kraju. Chodzi tu przede wszystkim o wyczekiwane rozwiązania legislacyjne związane z zagospodarowaniem przestrzennym gmin oraz wprowadzeniem definicji budownictwa społecznego umożliwiającej obniżkę stawki VAT. Pozytywne załatwienie tych kwestii przełoży się na większą dostępność gruntów oraz umocni pewność działania firm deweloperskich. W powyższym kontekście czynnikiem negatywnym może być jednak deficyt siły roboczej.
Argumentów przemawiających za wyhamowaniem wzrostu cen mieszkań w Polsce, a nawet za ich pewną obniżką dostarcza także strona popytowa rynku nieruchomości. Po pierwsze w obliczu dynamicznie rosnących cen można spodziewać się wystąpienia bariery popytowej. Wskazuje na to m.in. dłuższy okres spłaty wartości mieszkania z wpływów za wynajem w porównaniu z krajami Europy Zachodniej, czy też USA. Wydłuża się okres sprzedaży nowych mieszkań, a także wzrasta rozbieżność- na korzyść kupującego- między ceną ofertową a ceną wynegocjowaną.
Po drugie można oczekiwać, że w dłuższej perspektywie obniży się zdolność kredytowa polskiego społeczeństwa. Związane jest to z faktem cyklicznego rozwoju polskiej gospodarki. Obecnie dobra koniunktura utwierdza wiele osób w przekonaniu, że taki stan będzie trwał wiecznie. Daje to podstawy do masowego zaciągania kredytów hipotecznych. Za 2-4 lata sytuacja może ulec zmianie. Wejdziemy w stan gorszej koniunktury wiążący się ze spadkiem PKB, wzrostem bezrobocia i dochodów ludności. Możliwa wtedy będzie następująca sekwencja zdarzeń: część osób utraci zdolność kredytową, banki sprzedadzą ich nieruchomości, to z kolei zwiększy podaż mieszkań na rynku. Oczywiście redukcji ulegnie też popyt na nowe kredyty hipoteczne ( obniżka ta może nastąpić już całkiem niedługo w wyniku spodziewanych podwyżek stóp procentowych w kraju, strefie Euro i w Szwajcarii).
Po trzecie, wspomniane wyżej czynniki – bariera popytu krajowego oraz pogorszenie się koniunktury gospodarczej w Polsce – spowodują, że obniży się stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości. Liczne fundusze zagraniczne kupujące obecnie całe „pakiety” polskich mieszkań mogą zacząć je wyprzedawać, lokując swoje środki w inne aktywa. Konsekwencją tego działania będzie dalszy wzrost podaży mieszkań na rynku polskim, co z kolei będzie implikować spowolnienie wzrostu lub nawet spadek ich cen.
Rozliczne opracowania, wypowiedzi ekspertów przedstawiają odmienny od powyższego scenariusz rozwoju sytuacji. Ceny na rynku nieruchomości mają podlegać dalszemu wzrostowi stymulowanemu chociażby przez wydatki polskiej emigracji zarobkowej, zlokalizowanej głownie w Wielkiej Brytanii. Poza tym porównuje się sytuację naszego kraju do przypadku Hiszpanii, gdzie po akcesji tego państwa do UE zaobserwowano relatywnie stały wzrost cen mieszkań. Zestawienie Polski i Hiszpanii w kontekście budownictwa mieszkaniowego nie jest jednak do końca uprawnione. Mianowicie wzrost cen mieszkań na Półwyspie Iberyjskim był i jest po części napędzany przez obywateli innych państw europejskich pragnących chociażby spędzać tam wakacje. Częstym zwyczajem w Hiszpanii jest także posiadanie dwóch miejsc zamieszkania przez jedną rodzinę, co oddziałuje na wzrost cen (zobacz: Inwestorzy zagraniczni dyktują ceny, Forbes 02/07 ).
Podsumowując, można stwierdzić, że w perspektywie 2-4 lat wysoce prawdopodobna jest korekta na polskim rynku nieruchomości. Podobne przypadki miały miejsce we wspomnianej już Hiszpanii w latach 90. jak również mają miejsce obecnie w Stanach Zjednoczonych. Należy jednocześnie zaznaczyć, że w bardzo długim okresie ( 10-20 lat) trzeba spodziewać się dalszego wzrostu cen polskich mieszkań. Wynikać to będzie z faktu ustawicznego rozwoju naszej gospodarki, wzrostu wydajności pracy, a przez to dochodów polskiego społeczeństwa.
Też ostatnio coraz częściej zastanawiam się nad perspektywami polskiego rynku nieruchomości i w pełni zgadzam się z Twoimi wnioskami.
Wydaje mi się, że kluczowa dla rozwoju sytuacji będzie wzajemna siła dwóch tendencji:
– nieuniknionej korekty wynikającej z cykliczności rynku nieruchomości i gospodarki w całości (patrz obecna sytuacja w USA),
– zwiększonego zagranicznego (w zasadzie „unijnego”) popytu na nieruchomości w Polsce.
Przede wszystkim od starcia tych dwóch przeciwstawnych sił zależeć będzie, kiedy wystąpi i jak duża będzie korekta na rynku nieruchomości.
I jeszcze jeden komentarz. Właśnie zauważyłem na Gazeta.pl świeżutki artykuł związany z rynkiem nieruchomości. Wniosek tak prosty, jak tytuł: Wszyscy chcą budować, ale nie ma z czego 🙂
Ciekawy artykuł o problemach z kredytowaniem zakupów nieruchomości na blogu Economist’s View.
W kontekście perspektyw rynku mieszkaniowego w Polsce warto jeszcze wspomnieć o jednej kwestii- kredytu hipotecznego denominowanego we frankach szwajcarskich. Wiele osób zastanawia się, czy w perspektywie 20-30 lat bardziej będzie opłacał się kredyt w złotówkach, czy też w CHF. Niejednokrotnie nie uwzględnia się tego , że –najpewniej za kilka lat- Polska dołączy do strefy euro. W związku z tym powinna też interesować nas relacja stóp w unii walutowej do stóp ustanawianych w Szwajcarii oraz zmiany kursu euro do CHF. Atu sytuacja kształtuje się następująco ( podaję za Maciejem Kossowskim z Expandera, Onet_pl 15.09.2006):
• stopy procentowe w Szwajcarii były zawsze o 1-1,5 pkt proc. niższe niż w strefie euro i jednocześnie zmieniały się praktycznie zawsze w tym samym kierunku (korelacja ok. 95 proc.);
• wspólna waluta i frank szwajcarski są ze sobą silnie związane i ryzyko kursowe dla kredytobiorcy zarabiającego euro i spłacającego franki jest minimalne.
Wniosek: w pełni uzasadnione jest zaciąganie kredytów mieszkaniowych w CHF.
Bardzo ciekawe było dzisiaj zakończenie konferencji na AE nt. rynku nieruchomości, szczególnie warta uwagi była ostatnia jej część poświęcona inwestowaniu w nieruchomości
Jako ostatni wystąpił przedstawiciel KNEL MACRO, zaprezentował bardzo ciekawą teorię. Nie pamiętam nazwiska autora tejże teorii, ale rzecz się tyczy tego że według niej gdy na świecie w historii powstawały monumentalne budowle, ogromne drapacze chmur zaraz po ich ukończeniu następowały kryzysy gospodarcze. Było kilka przykładów np. po ukończeniu kilku wieżowców na początku lat trzydziestych ubiegłego wieku w Stanach Zjednoczonych nastąpił największy kryzys gospodarczy w historii. Jednak nie chodzi to o wpływ samych budowli na gospodarkę, a wręcz odwrotnie, najwięcej sie buduje w fazie prosperity z wiadomych względów, budowa trwa kilka lat, w tym czasie najczęście sytuacja gospodarcza sie zmienia, skoro była faza rozkwitu musi pojawić sie recesja. Gotowy Scyscraper rozpoczyna swój żywot w fazie depresji…
Godnym uwagi jest spostrzeżenie o mającym powstać Skytower we Wrocławiu…
Zgodnie z twierdzeniem tejże teorii czego możemy się spodziewć:)??
Coraz więcej ekonomistów zaczyna dostrzegać „rysy na cienkim lodzie” 🙂 Analiza rynku nieruchomości Piotra Kuczyńskiego:
Pierwsze rysy na cienkim lodzie?
„Pierwsze rysy na cienkim lodzie?” ciekawy artykuł, uzupełniony ciekawymi komentarzami.
Prawda jest taka, że mieszkania nie idą już tak dobrze. Mam znajomego co nie moze sprzedac mieszkania w katowicach od kilku miesięcy i co miesiac obniza o kilka %. Ja mam 25lat i jestem na etapie kupna(wlasciwie rozeznania rynku) . Przy obecnych cenach raczej nie kupie mieszkania… wole albo mieszkac z rodzicami albo wynajmowac….akurat wynajmuje w rodzinie za niewielkie pieniadze….choc z reguły wynajem sie nie opłaca. Trzeba byc totalnym idiotą, zeby wydac za 40-50metrów pół miliona złoty…. czy nawet 400tys. W moim regionie (Dąbrowa Górnicza woj.slaskie) srednia cena mieszkania w bloku z wielkiej płyty wynosi okolo 120-150 tys…. Zarabiam (kawaler) na reke 1700zł i okazuje sie, ze moge otrzymac kredyt na 20 lat max na 73 tys … na 30 lat max na 100tys. Odpowiec nasówa sie sama – zdolnosc kredytowa polakow kończy sie lub skonczyła sie , a to oznacza korekte cen na rynku lub nawet powazny spadek. Nawet Gdybym dostał kredyt na 200-300tys to nie wiem czy zdecydowałbym sie ….. to jest samobójstwo płacic po 800zł miesięcznie przez 30 lat. Wydaje mi się, że ciężko będzie uciągnąć taką opłatę przez całee życie.
Apeluje – ludzie zastanówcie sie co robicie…. od Nas zależą ceny mieszkań. Jak znajdzie sie desperat co za kawalerke zapłaci 200tys to życze powodzenia !
Inna sprawa jest taka, ze mieszkania w wiekszosci kupują ludzie z wyżu demograficznego, który się już kończy tzn kupują juz ostatnie roczniki. Ceny muszą spasc ….. nie zapominalmy ze od wejscia Polski do UE wyjechało 2lmn ludzi.
Pozdrawiam.
Przykład Ameryki pokazuje, że ludzie będą brać kredyty dopóty dopóki banki będą ich udzielać. Czy nasze banki utrzymają dyscyplinę, czy też tak jak usiaki pójdą w \
Minął rok i …
… sytuacja zmieniła sie diametralnie!
Inwestycja w nieruchomosci to najlepsza z możliwych, w obecnych czasach.
Ceny nieruchomości spadły do niespodziewanie niskich poziomów, biuro, w ktorym pracuję http://www.property-krakow.com/pl – PKG Nieruchomości posiada w swojej ofercie mieszkania w centrum Krakowa w cenie… 8000zł/m2!!
Czy ktos podziewał sie takiego obrotu sprawy?:)